ANKIETA: MIEJSKIE CZARNE DZIURY

Pustostany, czyli opuszczone, nieużywane lokale użytkowe lub mieszkalne są naturalnym zjawiskiem w miejskim pejzażu. Ich liczba i zagęszczenie daje znać o tym, w jakim stanie znajduje się miasto i jego mieszkańcy. Są pierwszym symptomem zjawisk daleko wykraczających poza rynek nieruchomości. Jaka polityka zarządzania pustostanami funkcjonuje w różnych miastach Polski i Europy oraz jakie oddolne inicjatywy wykorzystywania opuszczonych lokali mają tam miejsce?

Edwin Bendyk, „Polityka”:
Władze miasta jako zarządcy pustych lokali powinni — jeśli takie rozwiązanie nie przeczy obowiązującym przepisom — udostępniać je lokalnym społecznościom, aby te z kolei mogły zaspokajać jedną z podstawowych ludzkich potrzeb: spotykania się. Rzecz wydaje się banalna, lecz wiele grup, choćby młodzież, ma z tym ogromny problem, wciąż brakuje otwartych, bezpiecznych świetlic, gdzie można by przyjść i po prostu pogadać albo porobić różne rzeczy: miksować muzykę, konstruować jakieś obiekty na zasadzie „zrób to sam”. Chodzi mi o tworzenie miejsc dla spotkań bez konkretnego celu lub z celem, jednak nie zaprogramowanym z zewnątrz, lecz wynikającym z wewnętrznych potrzeb. Źródłem inspiracji dla nas mogą być brazylijskie Pontos de cultura. Natomiast jeżeli chodzi o puste lokale prywatne, to powinny istnieć regulacje uniemożliwiające uprawianie tego rodzaju „pasożytnictwa” na otaczającej je przestrzeni. Mówię tu o sytuacjach, kiedy właściciel nieruchomości nie realizuje inwestycji lub nie eksploatuje nieruchomości, tylko gra na zwyżkę cen gruntów, a przestrzeń wykorzystuje np. do wielkoformatowych reklam. Powinny istnieć rozwiązania regulacyjne i podatkowe zniechęcające do takiego procederu. Oczywiście, są sytuacje, kiedy zła koniunktura uniemożliwia prywatnemu właścicielowi realizację pierwotnych planów — wówczas warto byłoby stosować rozwiązania umożliwiające wykorzystanie nieruchomości w celach społecznych. Co miasto może zyskać, oddając swoje lokale na niekomercyjne, często antysystemowe działania? Mogę tylko powtórzyć argumenty, jakie kiedyś przedstawił Wojciech Orliński w kontekście bitwy o warszawskie squaty: nie byłoby Doliny Krzemowej bez kultury squatów, innowacyjność jest efektem połączenia infrastruktury, wiedzy i kultury. Gdy zapomina się o trzecim składniku, na nic zdają się wszystkie inwestycje w inkubatory i tym podobne. Prawdziwy innowator to z definicji człowiek anormatywny, stąd musi działać w środowisku nonkonformistycznym. Jeśli więc miasto planuje rozwój w oparciu o nowoczesną kreatywną gospodarkę, nie ma wyjścia, musi również akceptować, ba, wspierać enklawy miejskiej kontrkultury. Dla swojego własnego dobra.

Michał Wybieralski, „Gazeta Wyborcza”:
W Poznaniu dwa lata temu liczba pustostanów sięgała ponad tysiąca i obejmowała lokale zarówno usługowe, jak i mieszkalne. Przez wiele lat w Zarządzie Komunalnych Zasobów Lokalowych panował w tym zakresie kompletny chaos. Pustostany powstawały, ponieważ najemcy z powodu niepłacenia czynszu mieli wypowiadane umowy najmu lub zwyczajnie się wyprowadzali. Część z tych pustostanów znajduje się w budynkach, które nadzór budowlany uznał za niezdatne do użytkowania, więc mieszkańcy musieli się wyprowadzić. Zatem nieprawdą jest utrzymywanie, że wszystkie pustostany nadają się do natychmiastowego zagospodarowania, bo część należy wyremontować, część niestety wyburzyć. W ostatnich latach wyraźnie widać, że miasto zajęło się tą sprawą. Po pierwsze, zewidencjonowano większość pustych lokali i uruchomiono kilka programów ich zagospodarowania. Istnieje na przykład program dedykowany organizacjom pozarządowym i artystom, w ramach którego za umowną złotówkę i VAT udostępnia się pustostan na działalność kulturalną. Pierwsza edycja tego programu skończyła się porażką, ponieważ zaproponowano same rudery, położone w bardzo złych lokalizacjach i znajdujące się w bardzo złym stanie. W kolejnych edycjach poziom lokali znacznie się polepszył. Ponadto wprowadzono w życie program zamiany mieszkań: ktoś mieszkał w komunalnym, ale za dużym jak na swoje potrzeby, więc mógł przenieść się do mniejszego metrażu i odwrotnie. Uruchomiono także program dla osób, które czekały na lokal socjalny albo komunalny. Udostępniano pustostany wymagające remontu, a jego koszty były następnie redukowane w stawce czynszu. Jeżeli nie chciałeś czekać długo w kolejce po lokal, a byłeś w stanie za 10 czy 20 tysięcy wyremontować pustostan, to dostawałeś go w pierwszej kolejności. Program był również wynikiem tego, że miasto nie posiadało środków budżetowych na remont lokali. W ubiegłym roku uruchomiono jeszcze jeden program, który opiera się na procedurze, jaką zastosowano w Lipsku. Lokal, który został zdany przez najemcę i czeka na licytację czynszową, może być wykorzystany za darmo na określoną akcję: koncert, wystawę czy spektakl teatralny. Skorzystało już z niego kilka organizacji. W Poznaniu jest wiele lokali usługowych, w których czynsze są dosyć wysokie. Stąd na przykład ulica Święty Marcin, niegdyś bardzo prestiżowa, główna ulica handlowa, dziś jest miejscem pustych witryn. Sklepy zostały dosłownie dobite przez powstające w centrum galerie handlowe. Przy wysokich czynszach i ogromnej konkurencji najemcy po prostu wycofywali się z tej przestrzeni. Program umożliwiający nieodpłatne organizowanie tam różnych inicjatyw to próba ukrycia nienegocjowalnej, wysokiej stawki czynszu. W Poznaniu funkcjonuje inicjatywa Otwarte, która polega na organizowaniu co miesiąc w innym pustostanie dyskusji poświęconej sytuacji i przyszłości danego miejsca i przestrzeni dookoła niego. Spotkanie z tej serii, które odbyło się w byłym sklepie papierniczym u wylotu ulicy Taczaka, przyniosło realne zmiany: postawiono więcej ławek na ulicy, spowolniono ruch, umożliwiono restauratorom wystawienie ogródków. Celem akcji jest wskazanie na lokale, w których drzemie potencjał.

Krzysztof Gutfrański, niezależny kurator:
Z definicji pustostan to przestrzeń już bądź jeszcze niezamieszkana lub taka, która oczekuje na wyburzenie pod grunty deweloperskie. W praktyce jednak w pustostanach — mieszkalnych czy użytkowych — dochodzi do spotkań ludzi, którzy w taki czy inny sposób chcą je zaadaptować do własnych celów. Należą do nich „nielegalni lokatorzy”, wykluczeni, bezdomni, ale też głodni ekstremalnych przygód amatorzy urbeksu. Wydaje się, że te osoby są znacznie bardziej zorientowane w temacie pustostanów niż urzędnicy, dla których opuszczone lokale są tym, czym dla ogrodników chwasty, a dla chemików odpady. Tę sytuację dobrze ilustruje Internet: kiedy szukasz statystyk dotyczących pustostanów czy map tych miejsc, to trafiasz przede wszystkim na fora, m.in. prawne, oraz na kilka inicjatyw lokatorskich. Natomiast strony miejskie nie dostarczają ci jasnych informacji czy wskazówek, musisz wpierw stać się petentem. Ale abstrahując od braku woli politycznej czy urzędniczej w stosunku do tych marnych resztek na planie miasta, to naturalnym wydaje się wykorzystanie istniejącej już wiedzy i być może zaktywizowanie części z tych nielegalnych lokatorów czy osób chcących ożywiać pustostany. Można by na przykład stworzyć spółdzielnie zarządzające komunalnymi nieużytkami, które w przystępny sposób tłumaczyłyby reguły korzystania z tych przestrzeni. To byłby też symboliczny powrót do neolitu polskiej transformacji, może po drodze można by odnaleźć zgubione gdzieś relacje społeczne… Z drugiej strony mówiąc o pustostanach, trzeba się zastanowić, czy rzeczywiście o każdy budynek warto walczyć, być może część z nich powinna zostać wyburzona, bo nie każda architektura jest wartościowa z uwagi na projekt czy relację ze strukturą urbanistyczną. Estetyka ruin jest mi bliska, chociażby z tego powodu, że rozkład pod wpływem warunków pogodowych tworzy bardzo ciekawą atmosferę. Nie chodzi mi tutaj o przemijanie, ale o właściwości materiałów i estetykę miejsc, którą obecnie na szeroką skalę się produkuje. Atmosfera lotniska, supermarketu, biura czy spa z jego ciepłymi otoczakami i zapachami — to wszystko służy konkretnym celom. W przeciwieństwie do tego atmosfera pustostanu z jej niezbornością jest w pewnym sensie poza kontrolą, jest urbanistycznym nie-miejscem. Robert Smithson pisał o niej jako o nie-miejscu, czarnej dziurze, nieistotnej ze względu na niski status symboliczny. Jeśli chodzi o możliwości zagospodarowywania pustostanów, to podam przykład z mojego podwórka. Od pewnego czasu pomagam grupie znajomych, którzy właśnie w 160-metrowym pustostanie stworzyli społeczny dom kultury. Znajduje się on w jednej ze wspaniałych, poniemieckich kamienic na obrzeżach Starego Miasta w Toruniu. Miejsce w nawiązaniu do jego historii nazywa się Kulturhauz. Znajomym udało się porozumieć z właścicielem i dzięki temu wykorzystują tę przestrzeń częściowo nieodpłatnie. W zamian za rewitalizację i ogrzewanie, a obecnie niewielki czynsz, mogą użytkować ponadstumetrowe mieszkanie na parterze. W tym roku własnymi siłami zaadoptowaliśmy tam trzy przestrzenie biurowo-warsztatowe, łazienkę oraz sporych rozmiarów patio. Uruchomiliśmy skromny program, w ramach którego odbywają się warsztaty, koncerty, pokazy, dni otwarte dla ludzi z miasta, dzielnicy i innych ngo’sów. Sporo osób przychodzi z własnymi propozycjami. W planach jest założenie spółdzielni i stworzenie czegoś w rodzaju hostelu i rezydencji, która, miejmy nadzieję, zacznie przynosić dochód i w ten sposób umożliwi choć częściowe ominięcie systemu grantów. Osobnym wątkiem w Toruniu, o którym warto wspomnieć, bo miasto kompletnie się tym nie interesuje, jest system fortyfikacji pruskich z czasów wojen napoleońskich. Zupełnie fantastyczna sieć umocnień okalających całe miasto — jest to drugi tego typu kompleks w obszarze niemieckojęzycznym, najstarszy jest w okolicach Strasburga. Pewna część tych miejsc jest zaadoptowana komercyjnie, minimalna na kulturę, część zaś czasowo była wykorzystywana jako „latające” bary czy miejsca spotkań. Miasto kompletnie nie wykorzystuje nawet ułamka tego historyczno-turystycznego potencjału, skupiając się przede wszystkim na przesadnie wypolerowanej starówce, na której zostały już oprócz gotyku jedynie same banki.

Wojciech Kębłowski, Wolny Uniwersytet w Brukseli:
W Brukseli, jak w większości europejskich miast, ceny mieszkań stale rosną, a liczba mieszkańców systematycznie się zwiększa. W ciągu 10 lat ma się podnieść o 20%. Już w tym momencie 40 tysięcy osób czeka na mieszkanie socjalne. To bardzo wysoki wynik jak na miasto zachodnioeuropejskie. Równocześnie istnieje wiele pustostanów. Tych przeznaczonych do mieszkania jest przynajmniej od 15 do 30 tysięcy. Jednak najbardziej spektakularnym problemem są puste przestrzenie biurowe, obecnie to około 2,5 miliona metrów kwadratowych. Bruksela próbuje sobie z tym poradzić. Właściciele budynków ponoszą karę finansową 500 euro za każdy metr pustej fasady, tę sumę następnie mnoży się przez liczbę pięter, które są niewykorzystane, oraz przez liczbę lat, podczas których pozostają w tym stanie. Niemniej jednak wykonalność tego przepisu jest stosunkowo niska, ponieważ Bruksela jest podzielona na 19 konkurujących ze sobą gmin. Czasem gmina wcale nie jest zainteresowana nakładaniem kar czy wykurzaniem właściciela czy inwestora, woli poczekać, aż uda mu się tę pustą przestrzeń wynająć lub sprzedać. Jeśli chodzi o zajmowanie pustych przestrzeni, to w Brukseli jest niewiele squatów. Jednak w porównaniu z innymi stolicami zachodniej Europy akceptacja społeczna dla nich jest większa. Według prawa belgijskiego nie można się do budynku włamać, natomiast można go zajmować. Kiedy już się jest w budynku, szczególnie jeżeli wejdzie się do niego przed zimą, to władze miasta nie mogą nas ot tak wyrzucić. Gminy akceptują obecność squatów do momentu, kiedy przestaje im się to opłacać. Gdy pojawia się inwestor lub właściciel budynku zainteresowany działką lub budynkiem zajmowanym przez squat, likwidacja odbywa się bardzo szybko. W tym momencie przesądza się historia największego — około 300-osobowego — squatu w Brukseli, który mieści się w starym jezuickim szpitalu i kościele. Zakon kilka lat temu sprzedał wszystko prywatnemu inwestorowi. Ten z kolei zamierza przekształcić ten budynek w hotel i luksusowy apartamentowiec. Na razie wobec mieszkańców squatu stosowane są miękkie metody perswazji, odwiedza ich burmistrz, który twierdzi, że ma w zanadrzu alternatywne rozwiązanie. Wiadomo jednak, że za kilka miesięcy wszystkie te osoby znajdą się na bruku. Nie dostaną żadnego mieszkania zastępczego. Większość z nich nie posiada papierów. Nie są tutaj legalnie. Miasto, nawet gdyby chciało, nie może im udostępnić mieszkań. Podsumowując: 40 tysięcy osób czeka w Brukseli na mieszkanie, z drugiej strony mamy 2,5 miliona metrów kwadratowych pustych biur. To, co teraz powiem, jest populizmem, ale gdyby podzielić puste biura na osoby, które czekają na mieszkanie, otrzymalibyśmy około 70 metrów kwadratowych na każdego oczekującego. Problemem nie są zasoby, ponieważ one istnieją, problemem jest polityka, która traktuje mieszkanie jako pewnego rodzaju towar, a nie dobro. Z drugiej strony udostępnienie pustych przestrzeni biurowych na mieszkania byłoby niezwykle trudne do wykonania, bo trzeba byłoby zmienić plany zagospodarowania przestrzeni, funkcji danej działki z biurowej na mieszkaniową albo na mieszaną. Istnieją też bariery techniczne. Budynek, który jest używany jako biurowy, potrzebuje innej konstrukcji, przede wszystkim jednak chodzi o różnicę w dostępie do mediów. W 2009 roku prawie milion pustych metrów kwadratowych było nieużywanych przez ponad rok, to jest 514 budynków, z czego 74 były całkowicie puste. Gdyby przerobić je na mieszkania, to otrzymalibyśmy około 1500 mieszkań.

Michał Augustyn, Społecznościowy System Wymiany „Wymiennik”:
Miejskie lokale, które teraz z różnych powodów pełnią funkcję magazynów powietrza, mogą i powinny być bezpłatnie udostępniane organizacjom i grupom nieformalnym. Zadaniem władz miasta jest wspieranie ludzi, którzy potrafią — choćby na kilka miesięcy — wypełnić pustostany życiem i zaangażować mieszkańców we wspólne działania. Windowanie opłat i rozpisywanie konkursów na najem, w których często jedynym kryterium wyłaniania zwycięzcy jest wysokość czynszu, to prosty przepis na gentryfikację. Miasto nie może postępować jak korporacja nastawiona na krótkowzroczną eksploatację i natychmiastowy zysk. Ograniczanie dostępu do lokali użytkowych jest symptomem błędnej polityki oraz złego gospodarowania — oczywiście gdy przyjmiemy, że ekonomia to sztuka mądrego podziału ograniczonych zasobów, zaś celem polityki jest dobro publiczne. Znakiem świadczącym o ewolucji dotychczasowej polityki zarządzania pustostanami w Warszawie jest użyczenie opuszczonych domków fińskich organizacjom pozarządowym, a nawet grupom nieformalnym, takim jak Społecznościowy System Wymiany „Wymiennik” czy kolektyw UFA. Czas pokaże, czy to jednorazowy prezent z okazji zbliżającego się referendum w sprawie odwołania Prezydent Warszawy, czy krok na drodze do realizacji prawa mieszkańców do miasta.

Joanna Erbel, Instytut Socjologii UW:
W każdym mieście jest jakaś pula pustych lokali, wynika to z tego, że pewne lokale się zwalniają i czekają na wynajęcie. W Warszawie opuszczanie lokali wiąże się najczęściej z podwyżką czynszu, dotyczy to pustostanów zarówno komunalnych, jak i prywatnych. Podwyżki uderzają w zakłady rzemieślnicze lub jakieś mniej zamożne inicjatywy. Trzeba jednak zaznaczyć, że większość lokali użytkowych nie należy do miasta. Drugą przyczyną pojawiania się pustostanów jest proces reprywatyzacji, blokujący lokale nim objęte. Czasami władze Warszawy wychodzą naprzeciw potrzebom różnych organizacji, przykładem może być prowadzona przez Krytykę Polityczną klubokawiarnia Nowy Wspaniały Świat, która powstała, bo miasto wynajęło organizacji pusty lokal w samym centrum Warszawy na okres trzech lat. W Warszawie jest około 1000 pustostanów użytkowych należących do miasta. Ile jest tych prywatnych, do końca nie wiadomo. Dysponujemy różnymi narzędziami zachęcającymi do aktywizacji opuszczonych przestrzeni. Takim programem jest Lokal na kulturę, który działał do czasu afery związanej z lokalem przy placu Grzybowskim, kiedy to wyniki konkursu zostały unieważnione, zaś Stowarzyszenie im. Stanisława Brzozowskiego — zwycięzca konkursu — musiało szukać innego lokalu. Użyczanie pustostanów odbywa się też na zasadzie dawania ludziom lokali na preferencyjnych czynszach. Dzięki temu osoby, które są zarejestrowane w urzędzie pracy, dostają szansę na rozwój własnego biznesu. Jednak rozwiązanie to jest mało popularne, ludzie po prostu o nim nie wiedzą i dlatego praktycznie nikt z niego nie korzysta. Ciekawą historią pustostanu jest sprawa warszawskiego Baru Prasowego: po społecznym otwarciu zamkniętego baru mlecznego udało się namówić Dzielnicę Śródmieście na zorganizowanie konkursu profilowanego. Był to pierwszy i jedyny taki konkurs na bary mleczne, choć tego rodzaju konkursy organizowane są na przykład dla warzywniaków. Dzięki takiej polityce miejskiej wiadomo, jaka usługa potrzebna jest w danym miejscu. Bo warzywniak nigdy nie wygra z bankiem czy apteką. W Warszawie niestety rzadko użycza się lokale dla inicjatyw nieatrakcyjnych na rynku komercyjnym, to znaczy takich, które opierają się na działaniach bezkosztowych, na przykład kooperatywy spożywcze czy organizacje typu Wymiennik. Zalążek takich działań możemy obecnie obserwować na Osiedlu Jazdów. Przestrzenie niekomercyjne, będąc przestrzeniami realnymi, a nie wirtualnymi, są ważne, bo umożliwiają spotykanie się ludzi. W Polsce coraz popularniejsze są FabLaby — jeden powstał w Lublinie. FabLab to taki innowacyjny dom kultury z nową technologią: coś pomiędzy skłotem, domem kultury oraz miejscem, w którym można nauczyć się tworzyć drukarkę 3d. W Warszawie wciąż na takie miejsce czekamy, pewnie niedługo się pojawi. Zadaniem miasta jest wspieranie nowych domów kultury, czyli takich hybrydalnych przestrzeni wydarzania się różnych rzeczy.

Michał Olszewski — Zastępca Prezydenta m.st. Warszawy (wypowiedź jest transkrypcją ze spotkania Nasze miasto Warszawa, które odbyło się w Barze Prasowym w Warszawie 10.09.2013):
Miasto Stołeczne Warszawa posiada 9 400 lokali użytkowych, z czego 1/3 zlokalizowana jest w Śródmieściu. Pustostany zawsze stanowiły przedmiot specjalnej troski poszczególnych dzielnic, które nimi zarządzają. Miasto wynajmuje lokale w oparciu o przepisy prawa lokalnego. Kwestię tę reguluje uchwała z 2009 roku. Pustostan jest naturalnym zjawiskiem w procesie obrotu lokalami, gdyby nie istniał, nie byłoby mowy o wynajmie nowych lokali. Jednak dzielnice różnie sobie z pustostanami radzą. Jeżeli chodzi o procentowy udział pustostanów, to najwięcej z nich znajduje się w dzielnicach peryferyjnych. Na przykład na Żoliborzu spośród zasobów dzielnicy około 10% lokali pozostaje niewykorzystanych. Pamiętajmy o tym, że pustostany nie zawsze oznaczają sytuację, w której lokal pozostaje niewykorzystany przez długi okres czasu. Dane dotyczące tego tematu zbierane są raz w roku, znamy więc liczbę pustostanów na dany dzień. Niektóre dzielnice przekazują te dane, dzieląc je na dwie kategorie: lokale, które są w trakcie procedury wynajmowania, oraz lokale, które są przygotowywane do wynajmu. Wyzwaniem dla miasta jest przede wszystkim zarządzanie lokalami niewielkimi. Jeżeli chodzi o strukturę pustostanów miejskich, to 40% spośród nich to lokale do 30 metrów kwadratowych, nie zawsze nadające się do prowadzenia każdego rodzaju usług, ich atrakcyjność jest niewielka. Kolejne 25% stanowią lokale w przedziale 30—60 metrów kwadratowych, które są najbardziej atrakcyjnymi lokalami w wynajmie. Natomiast największe lokale mające ponad 300 metrów kwadratowych stanowią łącznie 3%. To one, z uwagi na rozmiar, są najbardziej widoczne, choć tak naprawdę jest ich niewiele. Spośród całego zasobu 10 tysięcy lokali miejskich w Warszawie 10% przeznaczonych jest na cele społeczne, z czego 7% przeznaczane jest na wynajem przestrzeni dla organizacji pozarządowych. Największe zagęszczenie tego typu lokali występuje w Śródmieściu — około 800 lokali i ta wartość rośnie. Są to lokale wynajmowane poza trybem przetargowym, każda organizacja może zgłosić się do zarządu dzielnicy i wynająć lokal na zasadach preferencyjnych według stawki nie niższej niż koszty utrzymania lokalu. Drugim typem lokali będących elementem polityki społecznej miasta są lokale wynajmowane na rzecz rzemieślników — tych lokali jest około 10% w skali miasta. Są to lokale udostępniane po stawkach preferencyjnych, dostosowane do specyfiki danej branży. Kolejne 10% to usługi lokalne, czyli lokale, których funkcje określa dzielnica, biorąc pod uwagę potrzeby społeczności, należą do nich bary mleczne, pralnie, kwiaciarnie, księgarnie czy sklepy spożywcze. O tym, jaka ma być to funkcja, decyduje w myśl przepisów zarząd dzielnicy. Oczywiście zasady, które dotyczą najmu lokalu nie muszą ograniczać się do określania stawki czynszu. Ocenie podlegać może program kulturalny i inne przymioty danej oferty. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przetargu profilowanego na prowadzenie kawiarni w Centrum Przedsiębiorczości, gdzie w ocenie oferty 30% stanowiła proponowana stawka czynszu, 30% proponowany program działań kulturalnych, 30% doświadczenie oferenta w prowadzeniu podobnej działalności. Ostatnią kategorię z grupy lokali wynajmowanych na cele społeczne stanowią lokale wynajmowane bezrobotnym. Procedura wynajmu tego typu lokali opiera się na zapisie mówiącym, że w przypadku kiedy dany lokal nie został dwukrotnie wynajęty w drodze konkursu czy przetargu, może on zostać wynajęty osobie bezrobotnej w ramach programu aktywizacji bezrobotnych. Wówczas udostępniany jest on na zasadach preferencyjnych podobnych do tych, jakimi objęte są organizacje pozarządowe. Taki lokal wynajęty może zostać na okres 18 miesięcy po kosztach utrzymania danego lokalu. Jest to jedna z form wspierania rozwoju przedsiębiorczości w Warszawie. W skali miasta istnieje niestety tylko kilka przypadków, kiedy lokale wynajmowane są właśnie w ten sposób. Ostatnią i największą grupę, około 60%, stanowią lokale wynajmowane na zasadach komercyjnych. Komercyjny najem lokali jest jednym z wielu źródeł dochodu w budżecie, który pozwala na pokrycie kosztów usług publicznych. W lokalach tych znajdują się kawiarnie, lokale usługowe, biura i sklepy. Są to lokale, z których dzielnica ma pełne prawo czerpać maksymalne zyski. Okres kryzysu skłonił nas jednak do refleksji, zwróciliśmy uwagę poszczególnym dzielnicom, aby uważnie przyjrzały się temu, na jakich warunkach wynajmowane są lokale. Czasem lepiej nie podnosić czynszu i zatrzymać najemcę, niż na okres trzech do sześciu miesięcy utrzymywać pustostan — tyle bowiem trwa najczęściej cała procedura przetargowa przygotowująca dany lokal do wynajmu. Miasto wynajmuje lokale na 3 lata, pracujemy właśnie nad zmianą tego stanu rzeczy tak, aby możliwe było zawarcie umowy na okres dłuższy. Ograniczenie to wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl której wynajem lokali na okres dłuższy niż 3 lata musi odbywać się w normalnym trybie przetargowym. Obecnie np. trzy takie przetargi rozpisano na Pradze i dotyczą całych budynków, które będą wynajmowane na okres dłuższy niż 10 lat. W dyskusji publicznej często podnoszony jest dylemat, czy miasto powinno utrzymywać lokale użytkowe, czy też nie. Istnieją grupy, które uważają, że miasto nie powinno w ogóle utrzymywać jakichkolwiek lokali, a całe mienie powinno zostać sprzedane, gdyż miasto nie jest kamienicznikiem. Z drugiej jednak strony istnieje pogląd mówiący, że miasto jak najbardziej powinno utrzymywać lokale użytkowe właśnie po to, aby umiejętnie kształtować zakres usług oraz politykę wysokości czynszów. Prawda zapewne leży po środku. Należy jednak pamiętać, że 10 tysięcy lokali, którymi zarządza miasto, to nie jest duży potencjał. W skali miasta nie jest to oszałamiająca liczba, która mogłaby realnie kształtować politykę lokalową, dajmy na to ulicy Marszałkowskiej w Warszawie, gdzie jedynie 20% budynków należy obecnie do miasta. Niedawno wykonaliśmy badania dotyczące liczby lokali miejskich znajdujących się w okolicy nowo powstającej drugiej linii metra na Pradze, aby sprawdzić, na ile polityka miasta może przeciwdziałać procesowi wykluczania niektórych typu działalności. Okazało się, że w obrębie 5 minut od stacji linii metra w dzielnicy Praga Północ znajduje się około 600 lokali. Jest to dość imponująca liczba, zważywszy na to, że w całej dzielnicy miejskich lokali jest 1200. Okazało się również, że większość z tych lokali wynajmowana jest z przeznaczeniem na usługi lokalne. Mamy tam kilkunastu fryzjerów, krawców, rzemieślników, poligrafów czy usług wideo. Są oni bezsprzecznie potrzebni życiu dzielnicy. Polityka miejska powinna uwzględniać cele długodystansowe, dostosowywać lokale do rzeczywistego zapotrzebowania danej społeczności.

Małgorzata Mazur – Dyrektorka Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy Śródmieście, Urząd m.st. Warszawy
Jeżeli chodzi o duże pustostany znajdujące się w dzielnicy Śródmieście, należy podkreślić że wiele z nich nie stanowi własności m.st. Warszawy . Najbardziej eksponowanym przypadkiem jest tutaj lokal po kawiarni Nowy Świat, który wkrótce (wraz z całą nieruchomością) będzie zwracany następcom prawnym byłych właścicieli, przez co nie może zostać wynajęty. Jeżeli chodzi o pozostałe lokale, objęte roszczeniami to jest ich całkiem sporo i są rozsiane po całym mieście. W momencie wydania decyzji o ich zwrocie, wynajem tych lokali staje się niemożliwy. Lokal po restauracji Szanghaj jest planowany do przekształcenia w „mediatekę”. Sytuacja jest tu o tyle skomplikowana, że rozstrzygnięcie przetargu ogłoszonego na ten lokal zostało zaskarżone przez oferenta do sądu. Sąd zadecyduje więc o przyszłości tego lokalu. Jeżeli chodzi o ulicę Marszałkowską – niewiele ponad 20% budynków należy tutaj do miasta, co więcej niewiele z tych atrakcyjnych lokali, które pozostają tam puste, znajduje się w zasobach ZGN. Rozmawiając o przyczynach istnienia pustostanów – procedura związana z przetargiem czy konkursem jest bardzo długa, zakłada przygotowanie danego lokalu do listy informującej o lokalach przygotowywanych do wynajęcia, która musi być wywieszona w urzędzie, a informacja o publikacji zamieszczona w prasie. Ten etap trwa 21 dni. Następnie ogłaszany jest konkurs lub przetarg, który uwzględnia jakiś okres czasu na nadsyłanie ofert – zazwyczaj jest to 30 bądź 45 dni. Następnie potrzebny jest czas na zapoznanie się z nadesłanymi ofertami oraz rozstrzygnięcie konkursu czy przetargu. Obecnie obserwujemy wzrost zainteresowania naszymi lokalami. Lokale które pozostają długotrwałymi pustostanami zazwyczaj są lokalami substandartowymi, mieszczącymi się w suterenach, na poddaszach czy w piwnicach w budynkach o mało atrakcyjnej lokalizacji.

Ankieta ukazała się drukiem w magazynie „Notes na 6 tygodni” #87
Autorzy ankiety: Arek Gruszczyński, Magda Roszkowska, Szymon Żydek
http://www.beczmiana.pl/notes